Een agrarische bestemming omzetten naar woonbestemming

De hunkering naar rust, ruimte en natuur is altijd al geweest maar momenteel actueler dan ooit. En dat begrijpen wij als geen ander. Als buitenplaats makelaar merken wij nadrukkelijk dat de vraag naar woonboerderijen is toegenomen. Of eigenlijk beter gezegd, agrarische bestemmingen die kopers graag willen omtoveren tot woonboerderij. Maar dat gaat vaak niet zo makkelijk als vooraf gedacht, want je kunt niet zomaar wonen op een agrarische bestemming. Hiervoor moet je eerst de agrarische bestemming omzetten naar woonbestemming. Hoe dit precies in zijn werk gaat? Dat vertellen wij u graag in dit artikel.

Inhoudsopgave

Een agrarische bestemming omzetten naar woonbestemming

Wat is een bestemmingsplan?

Allereerst is het handig om te weten wat een bestemmingsplan precies is. Alle woningen, objecten, grond en dergelijke hebben namelijk in Nederland een bestemming dat is vastgelegd in een bestemmingsplan. Dit is een plan die door de overheid is opgesteld en waar zowel wij burgers als de overheid zich aan moeten houden.

In het bestemmingsplan staat uitgelegd hoe de grond of een object gebruikt mag worden en wat er eventueel op de grond gebouwd mag worden. Zo staat er bijvoorbeeld in waar er winkels, horeca, woningen of bedrijven mogen komen.

Hoe ziet het bestemmingsplan eruit?

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen: een toelichting, regels en een kaart. De toelichting in het plan legt uit waarom het plan is opgesteld, welke ontwikkelingen in het gebied zijn meegenomen en geeft de resultaten van onderzoeken weer. Op de kaart zijn de bestemmingen aangegeven met kleuren, lijnen en aanduidingen om een duidelijk beeld te geven van de bestemming. In het laatste onderdeel van het bestemmingsplan staan de regels beschreven die bij de bestemmingen horen. Denk aan de toegestane oppervlakte van een gebouw en hoe het gebouw gebruikt mag worden.

Heeft u een object op het oog en wilt u graag weten wat de bestemming is? Op de website van Ruimtelijke Plannen kunt u bekijken welk bestemmingsplan van toepassing is op het object of perceel.

Wat is een agrarische bestemming?

Een agrarische bestemming mag uitsluitend gebruikt worden voor agrarische doeleinden. Hierbij kunt u denken aan een melkveehouderij of een akkerbouwbedrijf. Wanneer u een boerderij op het oog heeft met een agrarische bestemming en u wilt ondernemen binnen de agrarische sector, is er niks aan de hand. Het wordt wat lastiger als u wilt gaan wonen op een agrarische bestemming. Hiervoor is het noodzakelijk om te weten wat wél en wat niet mag, want hoogstwaarschijnlijk strookt dit niet met het bestemmingsplan en zult u een herbestemming moeten aanvragen.

Wat is een woonbestemming?

Een object met een woonbestemming mag u gebruiken als een woning. Vaak staat er in het bestemmingsplan ook met hoeveel huishoudens je in het huis mag wonen. U kunt er dus niet zomaar met meerdere gezinnen in gaan wonen of de woning opsplitsen in tweeën. Wel mag u vaak naast het wonen nog andere nevenactiviteiten ontplooien. Denk aan het hobbymatig boeren, kleinschalig kamperen of aan huis verbonden beroepen uitvoeren. Dit verschilt echter wel per provincie of gemeente, dus ons advies is om de exacte mogelijkheden altijd even te checken.

Wonen op een agrarische bestemming

Als blijkt dat uw woonplannen niet op één lijn liggen met het bestemmingsplan, is het mogelijk om een herbestemming te laten plaatsvinden. Wanneer u dus wilt wonen in een boerderij die momenteel een agrarische bestemming heeft, zult u de huidige bestemming moeten omzetten naar een woonbestemming.

Stappenplan herbestemmingsproces

Om een herbestemming aan te vragen moet u eerst in overleg met onder andere de gemeente of overheid. Het herbestemmingsproces is vaak een lang en complex traject, die bestaat uit verschillende fases. Later in dit artikel leggen we precies uit hoe elke fase eruit ziet, maar samenvattend ziet het proces er zo uit:

Stap 1: Is het écht nodig om een herbestemming aan te vragen?

Voordat u de stappen van het herbestemmingsproces gaat doorlopen is het belangrijk om van te voren eerst goed te kijken naar het huidige bestemmingsplan. Mogelijk passen uw plannen wel binnen het huidige plan of kunt u aanspraak maken op een vrijstelling.

Stap 2: Het principeverzoek indienen

Om te kunnen wonen in een agrarische bestemming heeft u goedkeuring nodig van de gemeente. Via een principeverzoek kunt u een idee krijgen hoe de gemeente over uw plannen denkt. Zij toetsen uw plan aan het beleid en regelgeving om vervolgens een principebesluit te kunnen nemen. Is het besluit positief? Dan kunt u een officiële aanvraag indienen voor een wijziging in het bestemmingsplan.

Stap 3: Bestemming agrarisch object veranderen in woonobject

Als het principebesluit positief is, kunt u een aanvraag indienen om het bestemmingsplan te wijzigen. Het herbestemmingsproces bestaat uit drie fases: een vooroverleg, ontwerpfase en de vaststelling. Een langdurig proces wat gemiddeld genomen ongeveer 3 maanden kan duren; of langer, wanneer er een beroepschrift wordt ingediend.

Stap 4: Aanvragen van een omgevingsvergunning

Als het bestemmingsplan is gewijzigd, kunt u een omgevingsvergunning aanvragen om te kunnen bouwen, verbouwen of slopen. Voor de meeste activiteiten moet er een omgevingsvergunning worden aangevraagd via een aanvraagformulier bij uw gemeente. Dit kan bij minder complexe aanvragen binnen 8 weken klaar zijn, bij complexe vergunningen kan het soms wel 6 maanden duren.

Regelingen vanuit de overheid voor herbestemming

Voordat u een herbestemming gaat aanvragen bij de gemeente is het belangrijk om te weten dat hier een aantal regelingen vanuit de overheid voor zijn waar u wellicht gebruik van kunt maken. Dit is per gemeente of overheid verschillend, maar de meest voorkomende regelingen zijn:

  • Rood voor Rood regeling (RvR)
  • Rood voor groen regeling (RvG)
  • Functieverandering in het buitengebied
  • Vrijkomende agrarische bebouwing

Rood voor Rood regeling (RvR)

Eén van de veel voorkomende regelingen die wordt getroffen om te kunnen wonen op een agrarische bestemming is de Rood voor Rood regeling. Dit is een regeling die het mogelijk maakt om een nieuwe woning in het landelijk gebied te bouwen. Hiervoor wordt vaak een aanzienlijke oppervlakte aan schuren gesloopt, waar vervolgens de nieuwe woning gebouwd kan worden.

Het doel van het Rood voor Rood beleid is om de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied te verbeteren door agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en daar woningen voor terug plaatsen. Op die manier willen veel provincies de snel opkomende leegstand van agrarische bebouwing aanpakken.

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling
Aan de Rood voor Rood regeling zit wel een keerzijde. Nou ja, keerzijde, dat is het eigenlijk niet, meer iets waar je rekening mee moet houden. Als u namelijk gebruik wilt maken van de RvR regeling kan de gemeente u verplichten tot een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.

In de wet ruimtelijke ordening staat namelijk dat zij een financiële bijdrage kunnen vragen voor ruimtelijke ontwikkeling wanneer er “rode functies” worden toegevoegd in het buitengebied. Bij elke nieuwe rode toevoeging wordt er vaak een bijdrage gestort in een landschapsfonds waaruit “groene functies” gerealiseerd kunnen worden. Dit wordt ook wel het vereveningsprincipe genoemd.

Rood voor Groen regeling (RvG)

Een andere veelvoorkomende regeling om een agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming is de Rood voor Groen regeling. Dit is een regeling waarbij je een nieuw huis mag bouwen in het buitengebied in ruil voor een investering in natuur. Denk aan een investering in een landschap, recreatie of cultuurhistorie. Zo kun je bijvoorbeeld in ruil voor het bouwen van een woning een bos- en/of natuurgebied aanleggen.

Echter gaat elke provincie, en soms zelf gemeenten, weer anders om met de Rood voor Groen regeling. Voordat je deze regeling wilt treffen is het dus handig om de regels op te zoeken binnen de provincie of gemeente van het object dat u op het oog heeft.

Functieverandering in het buitengebied

Een andere manier om uiteindelijk te kunnen wonen op een agrarische bestemming is de functieverandering in het buitengebied. Een trend die de afgelopen jaren gestaag doorzet: de schaalvergroting in de agrarische sector.

Er zijn namelijk steeds minder agrarische bedrijven, maar de bedrijven die er zijn, worden ook steeds groter. Door deze ontwikkelingen komen er veel agrarische gebouwen vrij. En voor deze leegstaande gebouwen biedt de overheid de mogelijkheid om de functies te veranderen door ze te hergebruiken. Over het algemeen gaat het om drie functieveranderingen die mogelijk zijn:

  • Van agrarische bestemming naar wonen of werken
  • Van agrarische bestemming naar woonbestemming
  • Of van een agrarische bestemming naar bedrijfsbestemming

Wat is een principeverzoek?

Nu u weet welke regelingen er zijn om een agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming is het tijd voor de tweede stap van het herbestemmingsproces. Om een herbestemming daadwerkelijk te laten plaatsvinden is het mogelijk om een principeverzoek in te dienen bij uw gemeente. Een principeverzoek is bedoeld om af te tasten wat de gemeente van uw ruimtelijke plan vindt. Feitelijk een concept vergunningaanvraag. In dit verzoek geef je in grote lijnen aan wat uw plan is, uw motivatie en waarom de gemeente dit verzoek moet accepteren.

De gemeente beoordeeld het principeverzoek aan de hand van verschillende factoren. Zo kijken ze onder andere naar of het past binnen het beleid en of uw verzoek geen negatieve gevolgen heeft voor de omgeving. Een belangrijk aspect waar de gemeente naar kijkt bij het omzetten van een agrarische bestemming naar een woonbestemming is het milieuaspect, ook wel de hindercirkel genoemd. Daarnaast kijkt de gemeente ook naar de landschappelijke inpassingen die worden gedaan.

Wat is een hindercirkel?

Wanneer u een woning wilt bouwen of verbouwen in een landelijk gebied, krijgt u vaak te maken met milieuaspecten. In een bestemmingsplan wordt altijd een milieuzonering van bedrijfsfuncties omschreven, ook wel een hindercirkel genoemd. Het doel hiervan is om de ruimtelijke ordening en het milieubeleid te handhaven, en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. Bij het omzetten van een agrarische bestemming naar een woonbestemming zult u daarom vaak een onderzoek moeten laten uitvoeren die de hinderlijke milieuaspecten in kaart brengt.

Wat is een landschappelijke inpassing?

Wanneer u de bestemming van een agrarisch object wilt veranderen naar wonen, wordt er door de gemeente vaak gevraagd naar de landschappelijke inpassingen. Dit zijn inpassingen die effect hebben op de uitstraling van het object en de omgeving. In een plan beschrijf je alle landschappelijke inpassingen die u gaat maken die betrekking hebben op het landschap, hoe de kwaliteit hierdoor verbeterd kan worden en welke landschapselementen daarvoor ingezet kunnen worden.

Wat is een principebesluit?

Na het indienen van een principeverzoek volgt een principebesluit vanuit de gemeente. In zo’n principebesluit geeft de gemeente aan in hoeverre zij bereidt is om mee te gaan met uw plannen. Op een principeverzoek zit geen wettelijke beslissingstermijn, dus het kan soms enige tijd duren voordat u het besluit ontvangt. In sommige gevallen ontvangt u na twee weken het principebesluit al, maar soms kan het ook wel 4 maanden duren.

Wat is een anterieure overeenkomst?

Voordat u een officieel verzoek indient bij uw gemeente voor het wijzigen van een bestemming, is het belangrijk om een anterieure overeenkomst op te stellen. In een anterieure overeenkomst worden de wederzijdse verplichtingen tussen u en de gemeente vastgelegd. Hier staan onder andere de plankosten, leges en financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen in die jullie met elkaar zijn overeengekomen. Op het moment dat de anterieure overeenkomst is opgesteld en de financiële verplichtingen zijn voldaan, kunt u starten met de bestemmingsplanprocedure.

Wijzigen van het bestemmingsplan

Als uw principeverzoek is goedgekeurd en een anterieure overeenkomst heeft opgesteld, kunt u verder naar de derde stap van het herbestemmingsproces: een vergunningsaanvraag indienen voor een herbestemming. Het wijzigen van een bestemmingsplan bestaat uit drie belangrijke fases:

Fase 1: Vooroverleg

Tijdens het vooroverleg worden betrokken overheden en instanties geïnformeerd over de herbestemming. De opmerkingen tijdens zo’n vooroverleg worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

Fase 2: Ontwerpfase

Als het ontwerpbestemmingsplan klaar is, wordt deze online gepubliceerd. Het plan ligt in totaal zes weken ter inzage, zodat belanghebbenden deze in kunnen kijken. Eventuele bezwaren kunnen zij schriftelijk of mondeling doorgeven.

Fase 3: Vaststellingsfase

Het bestemmingsplan wordt gemiddeld genomen na twaalf weken vastgesteld door de gemeenteraad. Hierna ligt het bestemmingsplan nog eens zes weken ter inzage voor de belanghebbenden. Eventueel beroep kunnen de belanghebbende indienen bij de Raad van State. Als er geen beroepschrift is ingediend dan treedt het vaststellingsbesluit in zodra het inzagetermijn is verstreken. Is er wel in beroep gegaan? Dan beslist de rechter binnen 12 maanden na binnenkomst van het beroepschrift wat er met het beroep wordt gedaan.

Aanvragen van een omgevingsvergunning

Zodra u de bestemmingsplanprocedure heeft afgerond, kunt u verder gaan met de laatste stap van het herbestemmingsproces: het aanvragen van een omgevingsvergunning. Uw plannen moeten namelijk niet alleen voldoen aan het gewijzigde bestemmingsplan, maar ook aan het Bouwbesluit en Welstand. Zonder zo’n omgevingsvergunning kunt u niet gaan bouwen, verbouwen of slopen.

Een omgevingsvergunning kunt u eenvoudig digitaal of schriftelijk aanvragen middels een aanvraagformulier bij uw gemeente. Gemiddeld genomen beslist de gemeente binnen 8 weken of u wel of geen vergunning krijgt. Bij ingewikkelde aanvragen kan het soms ook tot wel 8 maanden duren.

Twijfelt u of u aan omgevingsvergunning moet aanvragen? Dit kunt u aangeven bij het online Omgevingsloket. De gemeente kijkt dan met u mee om te bepalen of u een vergunning nodig heeft.

Huis kopen met agrarische bestemming

Als buitenplaats makelaar en specialist in het landelijk wonen, staan wij u graag bij tijdens het kopen van een huis met agrarische bestemming die u wilt veranderen in een woonbestemming. Wij weten als geen ander hoe complex en tijdrovend het herbestemmingsproces is. Met onze ruime ervaring en expertise staan wij u graag bij tijdens het herbestemmingsproces van een agrarisch object. Hiervoor kunt u contact met ons opnemen.

Stempel Mijn Buitenplaats